Самозанятый и аренда квартиры: как платить налог с дохода

Вы сдаёте квартиру и каждый год мучаетесь с декларацией 3-НДФЛ? Или вообще не декларируете доход, рискуя получить штраф от налоговой? Тема самозанятый и аренда квартиры стала одной из самых обсуждаемых среди арендодателей — и неспроста. Режим НПД позволяет платить всего 4% с арендного дохода вместо стандартных 13% НДФЛ, при этом не нужно подавать декларацию и разбираться в бухгалтерии. В этой статье разберём, кому подходит такой вариант, как оформить всё правильно, какие есть ограничения и подводные камни.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый

Федеральный закон № 422-ФЗ от 27.11.2018 прямо разрешает плательщикам налога на профессиональный доход (НПД) получать доход от сдачи в аренду (наём) жилых помещений. Это закреплено в п. 4 ст. 6 закона: доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (кроме аренды нежилых помещений) не входят в перечень исключений.

Что это значит на практике:

• Вы регистрируетесь как самозанятый через приложение «Мой налог» или личный кабинет на сайте ФНС.
• Получаете арендную плату от жильца.
• Формируете чек в приложении на каждый платёж.
• Налог рассчитывается автоматически и уплачивается до 28-го числа следующего месяца.

Важно: режим НПД подходит только для сдачи жилых помещений — квартир, комнат, домов. Если вы сдаёте гараж, офис или склад, НПД применять нельзя. Для нежилых объектов потребуется ИП или уплата НДФЛ.

Кому именно можно сдавать

Ставка налога зависит от того, кто ваш арендатор:

Арендатор	Ставка НПД	Пример
Физическое лицо	4%	Сдаёте квартиру семье
ИП или юридическое лицо	6%	Компания арендует квартиру для сотрудника

Большинство арендодателей сдают жильё обычным людям, поэтому стандартная ставка — 4%. Для сравнения: при обычном НДФЛ вы платите 13%, а как ИП на УСН «Доходы» — 6% плюс фиксированные страховые взносы.

Самозанятый и аренда квартиры: сравнение налоговых режимов

Чтобы понять выгоду, посчитаем на конкретном примере. Допустим, вы сдаёте однокомнатную квартиру в Москве за 45 000 рублей в месяц. Годовой доход — 540 000 рублей.

Параметр	НДФЛ 13%	ИП на УСН 6%	Самозанятый (НПД 4%)
Налог за год	70 200 ₽	32 400 ₽	21 600 ₽
Страховые взносы	0 ₽	53 658 ₽ (фикс. в 2026)	0 ₽
Итого обязательных платежей	70 200 ₽	86 058 ₽*	21 600 ₽
Декларация	3-НДФЛ ежегодно	Декларация УСН ежегодно	Не нужна
Бухгалтерия	Минимальная	Требуется	Не нужна

*ИП на УСН может уменьшить налог на сумму взносов, итого: 53 658 ₽.

Разница очевидна: самозанятый экономит от 32 000 до 48 600 рублей в год по сравнению с другими легальными способами уплаты налога с аренды. И это при аренде всего одной квартиры.

Налоговый бонус при регистрации

При регистрации каждый плательщик НПД получает налоговый вычет 10 000 рублей. Он расходуется автоматически: ставка 4% временно снижается до 3%, а ставка 6% — до 4%. При доходе 45 000 рублей в месяц бонус «растянется» примерно на 22 месяца. Это дополнительная экономия около 5 400 рублей.

Как оформить сдачу квартиры через НПД: пошаговая инструкция

Шаг 1. Зарегистрируйтесь как самозанятый

Самый быстрый способ — приложение «Мой налог» (доступно в App Store и Google Play). Альтернативы:

• Личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru
• Уполномоченные банки (Сбербанк, Тинькофф, Альфа-Банк и другие)
• Портал «Госуслуги»

Регистрация занимает 5–10 минут. Понадобится паспорт и ИНН (если регистрируетесь через приложение — только паспорт для сканирования).

Шаг 2. Заключите договор найма

По закону договор найма жилого помещения на срок до 1 года не требует письменной формы (ст. 674 ГК РФ). Однако письменный договор — это ваша защита:

• Фиксирует сумму и сроки оплаты
• Определяет ответственность сторон
• Служит доказательством легальности дохода при вопросах от ФНС
• Защищает от претензий арендатора

В договоре стоит указать, что вы являетесь плательщиком НПД. Это снимает вопросы жильца о необходимости удерживать НДФЛ. Шаблоны договоров для работы с самозанятыми и типовые формулировки для договоров ГПХ можно адаптировать и для договора найма.

Шаг 3. Формируйте чеки на каждую оплату

Каждый раз, когда получаете арендную плату, создавайте чек в приложении «Мой налог». Укажите:

• Наименование услуги — «Сдача жилого помещения в наём»
• Сумму платежа
• Статус плательщика — физлицо или юрлицо

Чек нужно сформировать не позднее 9-го числа месяца, следующего за расчётным (п. 3 ст. 14 ФЗ № 422-ФЗ). Если арендатор платит наличными — чек формируется в момент расчёта.

Совет: если вы сдаёте несколько квартир и работаете с разными арендаторами, удобно использовать платформы автоматизации документооборота. Например, в сервисе GetTask можно настроить автоматическую проверку статуса самозанятого и формирование закрывающих документов, что экономит время при регулярных выплатах.

Шаг 4. Оплатите налог

Налог начисляется автоматически по итогам месяца. Уведомление приходит в приложение до 12-го числа. Срок уплаты — до 28-го числа. Можно подключить автоплатёж с банковской карты.

Ограничения НПД при сдаче квартиры в аренду

Режим самозанятости — не универсальное решение. Вот ключевые ограничения, которые нужно учитывать:

Лимит дохода — 2,4 млн рублей в год. Если арендная плата превышает 200 000 рублей в месяц (или вы сдаёте несколько объектов с суммарным доходом выше лимита), НПД не подойдёт. При превышении лимита вы автоматически теряете статус самозанятого, и дальнейший доход облагается НДФЛ 13%.

Только жилые помещения. Сдача апартаментов — спорная тема. Апартаменты юридически являются нежилым помещением, поэтому ФНС может не принять НПД для такого дохода. Практика по этому вопросу неоднородна — рекомендуем уточнять в вашей инспекции.

Нельзя сдавать через агентский договор. Если вы передаёте квартиру управляющей компании, которая сдаёт её от своего имени, — это уже другая схема, и НПД здесь не работает.

Запрет для госслужащих (кроме сдачи жилья в аренду). Государственные служащие — единственная категория, которой закон разрешает применять НПД исключительно для арендного дохода. Заниматься другой деятельностью на НПД они не могут (п. 4 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ).

Нет учёта расходов. В отличие от ИП на УСН «Доходы минус расходы», самозанятый не может уменьшить налоговую базу на стоимость ремонта, коммунальных платежей или ипотечных процентов. Налог считается со всей суммы арендной платы.

Частые вопросы арендодателей на НПД

Нужно ли платить налог с коммунальных платежей?

Зависит от формулировки в договоре:

• Коммуналка включена в арендную плату — налог платится со всей суммы.
• Коммуналка возмещается отдельно по счётчикам — компенсация расходов не является доходом самозанятого и не облагается НПД (письмо ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@). Но это касается только платежей по счётчикам. Фиксированные платежи (содержание жилья, капремонт) ФНС может расценить как доход.

Оптимальная схема: в договоре разделите арендную плату и переменную часть коммунальных услуг. Чек формируйте только на арендную плату.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке?

Да, если банк-кредитор не запрещает сдачу в договоре ипотеки. Большинство банков требуют уведомления или согласия. Перечитайте кредитный договор — обычно ограничение содержится в разделе «Обязанности залогодателя». Статус самозанятого никак не влияет на отношения с банком.

Нужно ли регистрировать договор найма?

Договор найма жилого помещения, заключённый на срок от 1 года, подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Договор на срок менее 1 года регистрировать не нужно. Поэтому большинство арендодателей заключают договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

А что с имущественным вычетом?

Самозанятый не может получить имущественный вычет (возврат НДФЛ) с дохода, облагаемого НПД. Вычет предоставляется только по доходам, с которых уплачен НДФЛ 13%. Если вы планируете покупку жилья и хотите получить вычет — учитывайте это при выборе налогового режима.

Риски и штрафы: что будет, если не платить налог

Налоговая активно выявляет незадекларированный арендный доход. Источники информации для ФНС:

• Данные Росреестра о собственности и регистрации жильцов
• Банковские операции (регулярные поступления на карту)
• Жалобы соседей и бывших арендаторов
• Информация от управляющих компаний

Штрафы за неуплату налога:

Нарушение	Санкция
Неподача декларации 3-НДФЛ	5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, мин. 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ)
Неуплата НДФЛ	20% от суммы налога (ст. 122 НК РФ)
Умышленная неуплата	40% от суммы налога
Пени	1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки

При доходе 540 000 рублей в год и полном уклонении от уплаты НДФЛ штрафы и пени могут составить 30 000–40 000 рублей — почти вдвое больше, чем сам налог на НПД.

Регистрация самозанятого занимает 10 минут и позволяет полностью закрыть вопрос с налоговой легально и с минимальными затратами.

Как совмещать сдачу квартиры с другой деятельностью на НПД

Статус самозанятого не ограничивает вас одним видом деятельности. Вы можете одновременно:

• Сдавать квартиру в наём
• Оказывать услуги (дизайн, копирайтинг, консультации)
• Продавать товары собственного производства

Главное — соблюдать общий лимит 2,4 млн рублей в год по всем видам дохода на НПД.

Если параллельно вы работаете по трудовому договору — это тоже допустимо. Зарплата не учитывается в лимите НПД. Подробнее о страховых взносах при работе по ГПХ и сочетании разных форматов сотрудничества читайте в отдельном материале.

Также полезно знать, что при совмещении нескольких видов дохода на НПД важно правильно оформлять счета от самозанятого и корректно указывать наименование услуги в каждом чеке.

Когда НПД для аренды невыгоден

Несмотря на очевидные плюсы, есть ситуации, когда самозанятость — не лучший выбор:

1. Большие расходы на содержание квартиры. Если вы тратите на ремонт, мебель и коммуналку больше 40% от арендной платы, ИП на УСН «Доходы минус расходы» (ставка 15%) может оказаться выгоднее. На НПД расходы не учитываются.

2. Доход выше 2,4 млн рублей. При сдаче нескольких квартир совокупный доход быстро приближается к лимиту. Если он будет превышен — придётся переходить на другой режим в середине года. Подробнее о лимитах УСН для ИП и вариантах масштабирования — в нашем гайде.

3. Планируете имущественный вычет. Как уже упоминалось, доход на НПД не даёт права на вычет. Если покупка жилья в ближайших планах — возможно, стоит остаться на НДФЛ 13%.

4. Сдаёте нежилое помещение. Для коммерческой недвижимости НПД не применяется. Здесь оптимален ИП на УСН или патенте.

Самозанятый и аренда квартиры: чек-лист для арендодателя

Перед тем как перейти на НПД, проверьте:

1. Квартира — жилое помещение (не апартаменты).
2. Годовой доход от аренды — не более 2,4 млн рублей.
3. Вы — собственник или имеете право на сдачу (доверенность, согласие сособственников).
4. Банк (если квартира в ипотеке) не запрещает сдачу в аренду.
5. Вы не являетесь ИП с другим налоговым режимом по этому же доходу.
6. У вас нет сотрудников (самозанятый не может нанимать работников по трудовым договорам).

Если все пункты выполнены — регистрация как плательщик НПД будет оптимальным выбором.

Для тех, кто совмещает аренду с оказанием услуг бизнесу, полезно разобраться в договорах ГПХ с самозанятыми — это поможет правильно оформить все направления деятельности.

Что запомнить

Самозанятый и аренда квартиры — одно из самых выгодных сочетаний для арендодателей жилой недвижимости. Ставка 4% вместо 13%, отсутствие деклараций, страховых взносов и бухгалтерской отчётности делают НПД самым простым способом легализовать арендный доход.

Главные условия: жилое помещение, доход до 2,4 млн рублей в год и своевременное формирование чеков. Если вы работаете с несколькими арендаторами или совмещаете аренду с другой деятельностью на НПД, сервис GetTask поможет автоматизировать документооборот и держать всё под контролем — от проверки статуса плательщика НПД до формирования закрывающих документов.